Reform der Grundsteuer

Es geht um 13,56 Milliarden Euro und eine Steuer, die jeder in Deutschland bezahlen muss. Kein Wunder also, dass über die Neuausgestaltung der Grundsteuer fleißig gestritten wird. Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die derzeitige Grundsteuer, die für die ca. 36 Millionen Gebäude in Deutschland relevant ist, für grundgesetzwidrig erklärt. Jetzt hat der Gesetzgeber bis Ende dieses Jahres Zeit ein neues Gesetz zu verabschieden.

Die Grundsteuer berechnet sich aus drei Werten: Dem Einheitswert, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz. Der Hebesatz wird jeweils von der Kommune festgelegt, sie bestimmt somit die absolute Höhe der Grundsteuer in ihrem Zuständigkeitsbereich. Die Grundsteuermesszahl hängt von der Nutzung des Grundstückes ab. Der Einheitswert, bildet den Grundstückswert ab, bzw. setzt ihn in Relation zu den anderen Grundstücken. In der politischen Diskussion geht es genau um diese Einheitswerte.

Methoden zur Berechnung der Einheitswerte

In der Diskussion geht es im wesentlichen um vier verschiedene Modelle, nach denen die neuen Einheitswerte berechnet werden könnten:

  1. Wertbasierte Methode: In die Berechnung der Grundsteuer fließen Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ein.
  2. Flächenbasierte Methode: In die Berechnung fließt nur die Grundstücks- und Gebäudegröße mit ein
  3. Grundstückswert: Der Einheitswert richtet sich nur nach dem Grundstückswert
  4. Gemischte Variante: Der Einheitswert wird aus dem Alter des Gebäudes, dem regionalen Bodenrichtwert (Wert der Fläche) und der durchschnittlichen Nettokaltmieten in der Kommune.

Bei der Diskussion über die Vor- und Nachteile der Varianten sollte man aber im Hinterkopf behalten, dass nur die relative Höhe des Einheitswertes im Gegensatz zu den Einheitswerten der anderen Grundstücke in der Kommune ausschlaggebend ist. Weder die absolute Höhe, noch der Vergleich zwischen Grundstücken unterschiedlicher Kommunen ist von Relevanz, da die absolute Höhe der Grundsteuer durch den Hebesatz auf kommunaler Ebene bestimmt wird. Ob also jemand mehr bezahlen muss, hängt davon ab, ob er im Vergleich zu den anderen Grundstücken in der Kommune einen höheren Einheitswert hat (vorausgesetzt die Kommunen passen nach der Reform ihre Hebesätze so an, dass ihr Gesamtsteueraufkommen gleich bleibt).

Entscheidende Kriterien für die Auswahl der besten Methode ist somit, dass sie leicht und kostengünstig zu erheben ist und das sie relativ auf die Kommune gesehen fair ist. Somit haben alle Methoden, bei denen der Wert des Gebäudes oder des Grundstücks mit eingeht, einen Nachteil, da diese Werte teils aufwändig ermittelt und aktualisiert werden müssen. Außerdem würde dadurch das Wohnen in den (Innen-)Städten noch teurer, da hier die Grundstücke und Gebäude mehr Wert sind, als in den Randlagen. Der selbe Effekt tritt auch bei der Berücksichtigung der Mieten ein.

Die einfachste Variante ist somit die Flächenmethode. Sie hätte aber die Auswirkung, dass große Grundstücke in den Dörfern, im Vergleich höher besteuert werden, als kleine Grundstücke in der danebenliegenden Stadt der selben Kommune. Diese Variante ist in dieser Hinsicht nicht sozial gerecht. Besteht die Kommune aber aus einem recht homogenen Gebiet, also z.B. nur Stadt, dann ist diese Variante schon gerechter.

Die vierte Variante versucht die Vorteile der wertbasierten und der flächenbasierten Methode zu vereinen. Sie belastet Mieter und Eigentümer von Gebäuden mit einem vergleichsweise hohen Wert höher als solche mit niedrigen Wert. Die Berücksichtigung der durchschnittlichen Nettokaltmiete in der Kommune ist unsinnig, da sie nur auf die absolute aber nicht auf die relative Höhe einen Einfluss hat. Anders wäre dies, wenn die durchschnittliche Miete des Stadtteils verwendet werden würde.

Fazit

Letztlich wird es, wie bei fast jeder Reform, Gewinner und Verlierer geben. Die Kommunen können durch ihre Hebesätze dafür sorgen dass ihr Steueraufkommen gleich bleibt. Trotzdem wird es Haushalte geben, die mehr und solche die weniger bezahlen müssen. Augenmerk sollte deshalb, neben Gerechtigkeitsaspekten, besonders auf die Einfachheit der Erhebung gelegt werden. Sonst wird viel von dem Geld für die Ermittlung von Werten aufgebracht werden müssen.


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