Investieren in Immobilien – Auch mit wenig Geld möglich?

Immobilien, Eigentumswohnungen

Recht lange schon habe ich überlegt in Immobilien zu investieren. Genauer gesagt in Immobilien, die ich dann vermiete. Solch eine Investition verspricht einen recht konstanten Cashflow und mit etwas Glück haben die Mieter nach einigen Jahren den Kredit für die Immobilie abbezahlt. Außerdem ist man mit Immobilien ein Stück weit unabhängig von den Entwicklungen an den Börsen. Nach einigen privaten Erfahrungen mit Hausverwaltung bin ich aber zum Schluss gekommen, dass diese Investition nichts für mich ist. Das Einkommen ist keineswegs passiv, außer man gibt die Verwaltung an eine externe Hausverwaltung ab, und man hat durchaus Risiken, wie zum Beispiel Mieter die keine Miete zahlen oder die Wohnung verwüstet hinterlassen. Außerdem hat man ein ziemliches Klumpenrisiko, da so eine Immobilie einen nicht unerheblichen Anteil am Vermögen bildet. Aus diesen Gründen habe ich bisher von einer direkten Investition in Immobilien abgesehen.

Aber es gibt weitere Möglichkeiten in Immobilien zu investieren, ohne gleich ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen zu müssen. Selbst mit wenig Geld ist eine Investition in Immobilien möglich. In diesem Artikel möchte ich auf die verschiedenen Möglichkeiten näher beleuchten und auch ein paar Worte zu den Risiken einer solchen Investition verlieren.

Immobilien-Fonds

Die wohl bekannteste Alternative sind Immobilienfonds. Seit der letzten Finanzkrise, bei der viele Anleger sehr viel Geld verloren haben, haben sie einen sehr schlechten Ruf. Prinzipiell kann man zwischen zwei Arten von Immobilienfonds unterscheiden: Offene und geschlossene Fonds. Offene Fonds werden an der Börse gehandelt, sind also theoretisch jederzeit handelbar, praktisch gibt es aber eine Haltefrist von 2 Jahren. Offene Fonds können auch laufend neue Anteile ausgeben, es gibt keine Grenze für das Fondvolumen.

Geschlossene Fonds haben eine feste und meist sehr lange Laufzeit. Ein vorzeitiges Aussteigen ist nicht möglich. Auch gibt es hier ein erhöhtes Risiko, da man oftmals Teilhaber an der Immobiliengesellschaft wird und somit Verpflichtungen (Stichwort: Nachschusspflicht) eingeht. Die Fonds sind Teil des grauen Kapitalmarkts, der weitgehend unreguliert ist. Besonders geschlossene Fonds haben Anleger in der Vergangenheit teil hohe Verluste bereitet. Weitere Informationen bekommt ihr im folgenden Video:

Insgesamt sind Immobilienfonds von den Kosten, der Rendite und dem Risiko her nicht besonders gut. Ich persönlich würde also nicht in solche Fonds investieren.

Crowdfinanzierung

Nach den Erfolgen mit p2p-Krediten haben einige findige Menschen gedacht, dass man dieses Prinzip auch auf Immobilien übertragen kann. Dies funktioniert dann so, dass viele Anleger einem Unternehmen ein Darlehen geben, mit dem es eine Immobilie erwirbt oder baut. Der Anleger profitiert dann von den Mieteinnahmen und dem Verkaufserlös. Vorteil ist hier, dass schon mit recht geringen Beträgen mit der Investition gestartet werden kann und sich das Risiko auf mehrere Immobilien verteilt. Ich habe hier auf meinem Blog schon die Plattform reinvest24 vorgestellt, auf der solche Beteiligungen schon ab 100€ möglich sind. Crowdinvestment eignet sich also besonders, wenn man mit wenig Geld in Immobilien investieren, bzw. seine Investition möglichst breit streuen möchte.

Ein bisschen hört sich diese Art der Investition wie ein Fond an. Es gibt aber einige wichtige Unterschiede: Man kann sich die Immobilien selbst heraus suchen in die man investieren möchte und die Investitionssumme in eine Immobilie ist deutlich geringer. So sind die Verluste bei dem Scheitern eines Immobilienprojektes nicht so Schmerzhaft. Die Investition erfolgt außerdem meistens in Form eines Nachrangdarlehens, man ist also nicht Nachschusspflichtig. Im Falle einer Pleite der Gesellschaft bedeutet dies aber auch, dass zunächst die “normalen” Gläubiger (z.B. Banken) Geld bekommen, erst dann werden die Nachrangdarlehen bedient. Ohne Risiko ist diese Investitionsart natürlich nicht, ich schätze sie aber risikoärmer als Fonds ein. Nachteile sind aber, dass man nicht vorzeitig an sein Geld kommt (hier planen verschiedene Plattformen einen Zweitmarkt, auf dem die Anleger ihre Kredite vorzeitig verkaufen können).

REITs

REITs (Real Estate Investment Trust = Immobilienaktienfond) sind spezielle Gesellschaften, die gewissen strengen Regularien unterliegen. So dürfen sie nur in Immobilien investieren und müssen mindestens 90% ihrer Gewinne ausschütten. Auch gibt es Regeln bezüglich der Mindeststreuung von Aktien, der Eigenkapitalquote und der Beteiligung in Wohngebäuden. Dafür werden diese Gesellschaften steuerlich bevorzugt. Sie müssen auf Unternehmensseite keine Steuern auf die Gewinne abführen. Erst auf die ausgeschütteten Gewinne werden Steuern fällig. REITs werden an der Börse gehandelt und unterliegen deshalb auch aktientypischen Schwankungen. Dafür gibt es keine Haltefristen, Aus- und Abgabeaufschläge sondern sie können ständig an der Börse gehandelt werden.

In Deutschland gibt es meines Wissens nach bisher fünf REITs, die Auswahl ist also sehr überschaubar. Anders sieht es aus, wenn man nach Frankreich oder die USA schaut. Dort sind REITs weit mehr verbreitet und der Anleger hat eine größere Auswahl. Die fünf deutschen REITs sind:

  • alstria office REIT-AG (WKN: A0LD2U)
  • Deutsche Industrie REIT-AG (WKN: A2G9LL)
  • Deutsche Konsum REIT-AG (WKN: A14KRD)
  • Fair Value REIT-AG (WKN: A0MW97)
  • HAMBORNER REIT (WKN: 601300)

Immobilien-ETFs

Immobilien-ETFs investieren, wie alle anderen ETFs auch, in einer bestimmten Region in Aktien einer bestimmten Branche. Im Gegensatz zu einem World-ETF ist der Fokus aber sehr eingeschränkt, es werden dabei in klassische Immobilienunternehmen und in REITs investiert. Je nach Region kann es aber sein, dass nicht besonders viele verschiedene Unternehmen in dem ETF vertreten sind. Es gibt auch ETFs die nur in REITs investieren. Hier sollte man aber als Region die USA wählen, da dort REITs weit mehr verbreitet sind als bei uns in Deutschland.

Für Deutschland gibt es den RX REIT Index, in dem allerdings nur drei REITs enthalten sind. Möchte man also eine größere Streuung haben, empfiehlt sich die Investition in eine REIT-ETF der europäisch oder weltweit ausgerichtet ist. Zwei mögliche ETFs wären:

  • iShares Mortgage Real Estate (WKN:A2AUC0, USD, Volumen: 1,16 Mrd USD, Verwaltungsgebühr 0,48%)
  • Vanguard Real Estate (WKN:A0JEHJ, US-Dollar, Volumen: 27,8 Mrd US-Dollar, Verwaltungsgebühr 0,12%)
    Ein weltweiter REIT-ETF mit fast 200 REITs.

In einem weiteren Artikel werde ich näher auf diese Anlageklasse eingehen.

Risiken

Jede der vorgestellten Anlageklassen hat Risiken, die sich speziell auf diese Anlageklasse beziehen, wie zum Beispiel die Nachschusspflicht bei (manchen) geschlossenen Immobilienfonds. Es gibt aber auch eine Anzahl von Risiken, die mit der Anlageklasse Immobilien zusammen hängen.

Immobilien, Risiko

Auch wenn ein Mietverfall zur Zeit nicht in Sicht ist, bedeutet schon ein Einfrieren der Mieten, wie es jetzt in Berlin geplant ist, nach Inflation eine Senkung der Mieten. Dieses Risiko gibt es sowohl für größere Gebiete, wie Städte oder Länder, als auch für einzelne Objekte, die durch eine veränderte Nachbarschaft oder eine neue Straße sowohl einen Wert- als auch einen Mietverfall erfahren. Dieses Risiko ist für den Anleger nicht vorhersehbar, aber trotzdem vorhanden. Speziell wenn man sich auf einzelne Immobilien konzentriert, sollten diese Risiken im Hinterkopf behalten werden.

Ein weiteres Risiko, welches in den letzten Monaten verstärkt in den medialen Fokus gekommen ist, ist das politische Umfeld. Spätestens seit der Forderung vom JuSo-Chef Kevin Kühnert nach einer Enteignung von Immobiliengesellschaften und dem geplanten einfrieren der Mieten in Berlin, ist klar, dass politische Entscheidungen massiven Einfluss auf die Investition haben können. Auch eine Veränderung der Besteuerung von Gewinnen aus Immobilien und Änderungen bei den umlagefähigen Kosten stellen ein Risiko dar. Schlagartig können zunächst lohnende Investitionen massiv an Wert verlieren, sei es nun bei einer Investition in eine Einzelimmobilie oder in einen deutschen REIT. Hier hilft im Prinzip nur die Streuung über möglichst viele Länder hinweg, um nicht von der Entwicklung in einem Land abhängig zu sein.

Zusammenfassung

Insgesamt gibt es viele Möglichkeiten in Immobilien zu investieren, auch mit kleinen Beträgen, aber nicht alle sind für Privatanleger empfehlenswert. Mit persönlich ist eine große Diversifikation meiner Anlage, Transparenz und eine möglichst gute Verfügbarkeit (natürlich mit den immobilientypischen Abstrichen) wichtig. In der folgenden Tabelle habe ich meine Einschätzung zu den verschiedenen Parametern der Anlageklassen zusammengefasst:

Wie jede Anlageklasse, hat auch die Investition in Immobilien gewisse Risiken. Niemand kann sagen wie sich der Immobilienmarkt entwickeln wird. Im Moment befinden wir uns in vielen Ländern in einer Phase der Übertreibung. Ob bald eine Korrektur ansteht oder die Preise in den Städten weiter steigen, kann nicht seriös beantwortet werden. Es ist aber davon auszugehen, dass in den nächsten Jahren die Städte und deren Umfeld weiter wachen werden und damit weiterhin eine große Nachfrage nach Wohnraum und Gewerbeimmobilien bestehen bleibt.

 


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